Năm 2021 – 2022: Có nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản?

Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá nhà đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực của chúng. Đến khi vượt quá khả năng mua sẽ dẫn đến tình trạng bất động sản bị chững lại. Sau đó sẽ bị tụt giá thê thảm khi mọi giao dịch đều bị đóng băng. Đó là lúc bong bóng bất động sản bị vỡ. Và hậu quả là sẽ mất rất lâu và rất nhiều nỗ lực của chính phủ để thị trường ổn định và hồi phục trở lại.

Xét nguyên nhân bong bóng bất động sản 10 năm trước

Giai đoạn năm 2011 và 2012, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một biến động lớn. Bong bóng bất động sản đã vỡ và làm trì trệ cả một nền kinh tế. Chúng ta hãy cùng xem xét lại những nguyên nhân và dấu hiệu cảnh báo của cuộc khủng hoảng 10 năm trước.

Hạn mức tăng trưởng tín dụng

Hạn mức hay còn gọi là room tín dụng vào khu vực bất động sản ở thời điểm đó là 35 -> 40%. Chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn đã đẩy một lượng vốn lớn vào thị trường bất động sản. Ngoài ra, nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản khiến giá nhà, đất tăng đột biến. Hiện tượng không kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vay đã khiến hình thành nên bong bóng bất động sản.

Tăng trưởng của nền kinh tế

Trước khi bong bóng bất động sản hình thành, tốc độ tăng trưởng GDP rất cao, năm 2007 đạt 8,48%. Đây là mức tăng trưởng toàn diện trong 10 năm kể từ năm 1997. Nguồn vốn dồi dào khiến nhiều doanh nghiệp và người dân lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư, tích trữ và cả đầu cơ.

Hoạt động môi giới

Việc những nhà đầu tư thứ cấp xuất hiện ồ ạt chính là dấu hiệu báo trước cho tình trạng vỡ bong bóng bất động sản. Họ là những người môi giới, cò đất, cò nhà, góp phần cho việc thổi giá bất động sản, đầu cơ, tạo ra những cơn sốt giá. Đây là dấu hiệu dễ dàng thấy được, khiến thị trường biến động mất kiểm soát.

Năm 2021 & 2022 có khả năng hình thành bong bóng?

Dựa trên những nguyên nhân và dấu hiệu của tình trạng vỡ bong bóng bất động sản 10 năm trước và sau khi phân tích tình hình hiện tại, có thể thể nhận định bong bóng bất động sản sẽ khó diễn ra vào thời gian này.

Hạn mức tín dụng

Quỹ tín dụng được ngân hàng nhà nước kiểm soát dưới 20%. Ngân hàng vẫn đang thực hiện rất tốt việc điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay 9 -> 11 % và lãi suất tiền gửi khoảng 5 -> 6 %. Đây là các mức hợp lý để giữ cho thị trường tài chính ổn định.

Tăng trưởng của nền kinh tế

Tốc độ tăng trưởng GDP đang ở mức trung bình. Dưới sự ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, gần như mọi hoạt động kinh doanh đều bị ảnh hưởng. Điều này cũng khiến người dân trở nên e dè trước những khoảng đầu tư lớn, ví dụ như bất động sản. Do đó, xác suất dòng vốn ồ ạt đổ vào thị trường dẫn đến hình thành bong bóng bất động sản là rất thấp. 

Hoạt động môi giới

Nhu cầu sở hữu bất động sản không có hiện tượng tăng đột biến như 10 năm trước nên các hoạt động môi giới cũng không diễn ra quá sôi nổi. Hơn nữa, chính phủ đã có nhiều biện pháp thắt chặt việc thành lập các công ty môi giới nhằm đảm bảo chất lượng dịch vụ. 

Ngoài ra, người mua cũng đã thông thái hơn, biết kiểm tra và tìm kiếm dữ liệu thông tin đáng tin cậy. Điều này giúp thị trường bất động sản được minh bạch, hạn chế các chiêu trò thổi giá, đầu cơ.

Nguyên nhân giá bất động sản bị đẩy lên cao? 

Như đã phân tích ở trên, việc hình thành bong bóng bất động sản là rất khó. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn đang tăng và nhiều người lo ngại rằng đây chính là dấu hiệu xảy ra khủng hoảng tương tự 10 năm trước. Nhưng nếu mổ xẻ vấn đề, xét kỹ về nguyên nhân và tính chất tăng giá, bạn sẽ thấy việc tăng giá này là điều hiển nhiên.

Quy luật cung cầu

Thị trường hoạt động dựa trên nguyên tắc cung cầu. Dân số ngày càng tăng khiến nhu cầu nhà ở tăng theo. Chưa tính đến việc một lượng lớn du học sinh và kiều bào về nước do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đã khiến nhu cầu này tăng đột biến. Đây là nhu cầu hoàn toàn chính đáng và không có dấu hiệu của việc đầu cơ. Nhưng quỹ đất lại không thể tăng theo nhu cầu. Điều này có nghĩa rằng nguồn cung sẽ ngày càng khan hiếm. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản chắc chắn sẽ tăng. Đây là diễn biến hoàn toàn bình thường và đúng theo quy luật. 

Hoạt động đầu tư

Khi kinh tế trở nên khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh, nhà đầu tư thường sẽ chuyển sang những kênh an toàn hơn. Chứng khoán, tiền tệ hay vàng đều là những kênh chịu ảnh hưởng bởi thị trường quốc tế. Vào những lúc tình hình thế giới ổn định, đây là những kênh đầu tư lý tưởng vì sẽ sinh lời trong thời gian ngắn. Ngược lại, bất động sản nếu muốn sinh lời thường phải mất vài năm. Tuy nhiên, đây là kênh ít chịu biến động bởi tình hình thế giới nhất, vì thế chúng an toàn. Do đó, đây là kênh được các nhà đầu tư lựa chọn trong tình hình kinh tế thế giới gặp nhiều biến động bởi dịch bệnh. Khi nhu cầu tăng thì giá bất động sản tăng là điều tất yếu.

Nhu cầu này chỉ xuất hiện ở giới đầu tư, do người dân vẫn còn tâm lý e dè khi hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Vì thế, hiện tượng đầu cơ tích trữ, tung tin giả để người dân ồ ạt mua là rất khó xảy ra. Đồng nghĩa với việc hình thành bong bóng bất động sản là điều gần như không thể.

Lời kết

Bong bóng bất động sản khi bị vỡ sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy. Đó là lý do nhiều người trở nên lo ngại khi thấy giá bất động sản tăng. Tuy nhiên, động cơ của việc tăng giá này không xuất phát từ các chiêu trò đầu cơ tích trữ. Vì thế, bạn hoàn toàn có thể yên tâm đầu tư trong giai đoạn này. Bất động sản vẫn là một kênh đầu tư lý tưởng, đáng để bạn cân nhắc.