Những điều cần biết về hợp đồng đặt cọc

Bạn đang thắc mắc hợp đồng đặt cọc như thế nào là hợp pháp? Những vấn đề cần lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc là gì?
Hãy cùng Vạn Phú Land giải đáp các thắc mắc này nhé.
Trong thời đại hội nhập và phát triển kinh tế như hiện nay, các giao dịch về đặt cọc mua bán nhà/đất được thực hiện một các liên tục và nhanh chóng. Để đảm bảo hợp đồng đặt cọc được ký kết hợp pháp, chúng ta cần chú ý đến các vấn đề sau:
Thứ nhất, thông tin về thửa đất trong hợp đồng đặt cọc mua – bán đất:
Các thông tin liên quan đến mảnh đất sẽ được thể hiện chi tiết trong hợp đồng đặt cọc như: Sổ thửa, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích, hình thức, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất,…..). Khi ký kết hợp đồng, chúng ta cần kiểm tra kỹ thông tin này, nếu có sai sót sẽ gây trở ngại trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển nhượng đất.
Trên thực tế, đã nhiều trường hợp khách hàng đi mua đất không để ý đến số tờ và số thửa, một vài đối tượng đã lợi dụng điều này để thực hiện ký kết các hợp đồng chuyển nhượng với số thửa không tồn tại trên thực tế nhằm chiếm đoạt số tiền chuyển nhượng của khách hàng, đồng thời làm phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp đối với thửa đất đó.
Thứ hai, chủ thể có quyền sử dụng đất:
Việc ký kết hợp đồng, phải được thực hiện bởi các chủ thể có thẩm quyền, nếu hợp đồng được ký với những chủ thể không có quyền sử dụng hoặc không được ủy quyền hợp pháp thì sẽ bị vô hiệu. Do đó, khi khách hàng đi mua đất phải xác định chính xác các thông tin liên quan đến người có quyền sử dụng đối với thửa đất dự định mua.

Ngoài các thông tin về người sử dụng đất được in trên bìa (trang 1) của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng ta cần kiểm tra trang thứ 3 hoặc thứ 4 của giấy chứng nhận, để xác định các thông tin này có thay đổi hay đính chính không. Nếu có sự thay đổi, chúng ta hãy xem xét lại hợp đồng, đảm bảo các thông tin về người có quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc thống nhất với thông tin được in trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, giá, phương thức và thời hạn thanh toán:
Giá và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó. (Bộ luật dân sự 2015)
Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, hai bên mua – bán thỏa thuận cụ thể giá trị đặt cọc và phương thức thanh toán đối với thửa đất dự định chuyển nhượng. Các bên có thể thương lượng thanh toán theo nhiều đợt khác nhau phù hợp với điều kiện và khả năng thực tế của bên mua. Thỏa thuận này là cơ sở quan trọng để bên mua thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình khi tiến hành chuyển nhượng thửa đất.

Thứ tư, thuế, phí và lệ phí:
Việc thỏa thuận về bên chịu trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí là điều khoản cần thiết trong hợp đồng đặt cọc. Trên thực tế, trong quá trình thương thảo hợp đồng nhiều chủ thể không quan tâm đến vấn đề này, đối với các thửa đất chuyển nhượng có giá trị trung bình thì số tiền phải nộp không lớn do đó không làm ảnh hưởng đến hiệu quả giao dịch. Tuy nhiên, đối với các thửa đất chuyển nhượng có giá trị lớn, mức thuế, phí và lệ phí phải nộp cần phải thương rõ ràng để tránh những mẫu thuẫn phát sinh. Hiện nay, đã có rất nhiều giao dịch chuyển nhượng không thành công do các bên không thống nhất được bên chịu trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí, lệ phí này.
Thứ năm, vi phạm hợp đồng:
Trong hợp đồng đặt cọc sẽ quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên mua – bán khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các bên sẽ thỏa thuận phạt vi phạm đối với chủ thể không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Đối với hợp đồng đặt cọc, mức phạt cọc được quy định như sau:
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. (Bộ luật dân sự 2015)
Ngoài ra, chúng ta có thể thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, việc giao kết hợp đồng đặt cọc nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. Khi ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng ta cần đọc và nghiên cứu kỹ các điều khoản trong hợp đồng nhằm đảm bảo tính chính xác về thông tin thửa đất, chủ thể, giá, phương thức thanh toán và nghĩa vụ của các bên khi ký kết hợp đồng này.
Nếu gặp vướng mắc khi giao kết hợp đồng hay muốn hiểu rõ hơn về hợp đồng đặt cọc hãy liên hệ Vạn Phú Land để nhận được sự tư vấn kịp thời.
Vạn Phú Land nơi cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp!